🏠 《부동산 기초 용어 해설 시리즈》 3편 : DSR·LTV·DTI 차이 정리 – 대출 한도 계산 쉽게 이해하기

부동산을 살 때 대출이 얼마나 나올지, 궁금하시죠?
그걸 결정짓는 세 가지 지표가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR.
헷갈리기 쉬운 이 용어들을 쉽고 간단한 계산 예시로 풀어드릴게요.

 

📘 1. 용어 정의부터 간단히 정리

지표뜻기준

LTV	주택담보대출비율	집값 대비 대출 가능 비율
DTI	총부채상환비율	연소득 대비 주택 관련 원리금 상환 비율
DSR	총부채원리금상환비율	연소득 대비 모든 금융부채 상환 비율

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💰 2. 계산은 이렇게 해요 (간단 공식)

🏡 LTV =

(대출 가능 금액 ÷ 담보 가치) × 100
→ 예: 5억짜리 집, LTV 70%면 최대 3.5억까지 대출 가능

📊 DTI =

(주택 관련 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
→ 예: 연소득 5,000만 원 / 주택 대출 원리금 2,000만 원
DTI = 40%

🔄 DSR =

(전체 금융부채 원리금 ÷ 연소득) × 100
→ 모든 카드론, 학자금, 신용대출 포함!
→ 예: 연소득 5,000만 원, 전체 상환액 2,500만 원 → DSR = 50%

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🧭 3. 실전 적용 예시

조건연소득 5,000만 원보유 부채

A씨	주택담보대출 3억 (연 원리금 2천만 원)	DTI 40%, DSR 40%
B씨	신용대출 5천 + 주담대 2억	DSR 초과 가능성 (→ 대출 불가 or 축소)

✅ DSR은 신용대출, 카드론까지 모두 포함이므로
신용대출이 많으면 주담대 한도도 줄어듭니다!

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📌 4. 2025년 기준, 어떤 지표가 중요할까?

• 정부 규제 중심은 DSR로 이동
• 실수요자에겐 LTV 완화, 다주택자·투자자에겐 DSR 엄격 적용
• 고소득자라도 신용대출 많으면 대출 한도 줄어듦

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💡 5. 실수요자·투자자 전략 요약

유형전략 요약

실수요자	신용대출 줄이고, LTV 완화 지역 노려야
투자자	DSR 초과하지 않도록 부채 구조 조정 필요

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🧾 6. 요약 정리표

지표핵심 포인트

LTV	집값 대비 대출 비율 (담보 중심)
DTI	주택 관련 부채만 소득 기준 적용
DSR	모든 금융부채 포함, 현재 가장 중요한 지표

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🎯 결론 : 이제 ‘DSR 관리’가 대출 전략의 핵심

소득이 많아도, 카드론·신용대출이 많으면 주담대가 줄어듭니다.
반대로 부채를 줄이면 대출 한도를 회복할 수 있어요.
계약 전, 내 소득과 부채를 기준으로 DSR을 체크해보세요!